Договір оренди квартири – документ, що регулює відносини з приводу тимчасового платного проживання. Більш точне найменування угоди «найм», але в літературі звично застосовується термін «оренда». Які умови прописують у договорі, чи потрібно реєструвати його і інші нюанси обговоримо далі.

Нормативне регулювання

Відносини сторін регулюються в першу чергу Цивільним кодексом. Житловий кодекс застосовується в якості доповнюючого, уточнюючого документа. І стосується він утримання та використання житла. Форми найму, запропоновані РК, описують форми підтримки малозабезпечених громадян. Договору в цьому випадку укладаються між громадянами та органами влади (держави чи муніципалітету). Набувачами стає обмежене коло громадян і на пільгових умовах.

Тому договір оренди квартири між фізичними особами – окреме явище, приватного і не публічного характеру.

Оформлювати угоду?

Договір оренди квартири являє собою угоду двох сторін. Його наявність дає захист обом учасникам. Чіткий перелік прав і обов’язків виключає виникнення необґрунтованих претензій.

Укладення договору зобов’язує платити податки, від чого багато ухиляються. Однак що краще? Віддати державі частину доходу або ризикувати бути оштрафованим і опинитися беззахисним перед недобросовісним наймачем?

Тим, хто не розбирається в законах, достатньо знайти відповідний зразок договору оренди квартири і заповнити його.

Форма угоди

Закон ділить угоди на кілька категорій. Передбачається формулювання умов їх у письмовій або усній формі. Відмова від складання документа не означає недійсність укладеної угоди.

Виникає інша проблема – свідчення не є підтвердженням факту укладення угоди і змісту її умов. Не маючи визнання другої сторони, не вдасться довести свою правоту.

Чи потрібна реєстрація прав на майно? Якщо проаналізувати ряд нормативних актів, то можна зробити висновок, що обов’язок реєстрації існує. ГК укладення договору пов’язує саме з реєстрацією прав на майно.

Відмова від реєстрації або ухилення від неї однієї із сторін оскаржується в суді, і на основі його рішення проводиться реєстрація.

Все вищевикладене поширюється і на договір оренди квартири. Прийнято вважати, що обов’язковій реєстрації підлягає угоду, тривалість якого перевищує 12 місяців.

Яким чином складається договір?

Якою б зразок договору оренди квартири не брався, його структура буде приблизно наступна:

• преамбула;
• предмет угоди;
• термін дії;
• розмір плати;
• права та обов’язки учасників;
• відповідальність за порушення умов;
• реквізити та підписи сторін.

Звичайно, упорядник має право вибрати інший варіант, більш докладний і відповідає його уявленням про те, яким повинен бути договір.

Хорошим прикладом є типовий договір оренди квартири – зразок, підготовлений органами влади для оформлення соціального найму.

Преамбула

Всякий договір здачі квартири в оренду починається саме з неї. У неї включається найменування документа, населеного пункту і дата укладення. Перераховуються повні назви організацій, Ф. В. О. без скорочень і статус учасника (у нашому випадку наймач і наймодавець).

Предмет угоди

Пункт вміщує в себе відомості про квартиру. В нього включається адреса об’єкта, його площа, кадастровий номер, підстави, що дають право розпорядження майном (право власності, оренди з правом передачі права третій особі). Інформація такого роду виключає плутанину в ході судового розгляду. Так, може виявитися, що неясно, яка саме квартира була передана в оренду. Подібна помилка здатна призвести до відмови в позові. Так що важливо, наскільки опрацьовані преамбула і опис предмета у зразку договору оренди квартири між фізичними особами.

Термін дії

Тривалість договору здачі квартири в оренду визначається сторонами. Передбачена короткострокова або довгострокова оренда. До перших відносяться угоди терміном менш 1 року. До других – коли строк дії перевищує 12 місяців.

Істотна різниця між ними в право наймача вселяти тимчасових мешканців.

Якщо з якихось причин у документі не зазначено час його дії, угода припиняє свою дію через 5 років.

Наймач, який бажає припинити домовленості, зобов’язаний повідомити про виселення за 3 місяці до передбачуваної дати їм.

Наймач, який сумлінно виконував свої зобов’язання, має право просити укласти з ним новий договір. Власник або власник вправі відмовити йому, але протягом року йому забороняється здавати квартиру в оренду. У разі порушення заборони попередній наймач вправі просити суд про стягнення компенсації.

Не пізніше ніж за 3 місяці до припинення договору наймодавець попереджає другу сторону про відмову від укладення нової угоди або пропонує укласти нову.

Нова угода передбачає зміну умов, зокрема, розміру плати за надане житло.

Розмір плати

Домовляючись про неї, сторони виходять насамперед з цін на аналогічне житло в тому ж районі. Розташування відіграє першочергову роль. Квартира в центрі міста, яка складається з однієї кімнати, оцінюється вище, ніж квартира більшої площі, але вже на периферії.

Плата вноситься щомісяця рівними частками. Деякі власники квартир схильні брати одночасно плату на кілька місяців вперед при заселенні.

Крім плати за проживання, на мешканця лягає обов’язок оплачувати витрати на утримання будинку та комунальні послуги, якщо інше не передбачено угодою.

І ще: зміна розміру плати в період дії договору можливо за згодою обох сторін, ні орендодавець, ні наймач не вправі робити цього в односторонньому порядку.

Права та обов’язки наймача

Договору оренди квартири містять наступний перелік прав і обов’язків:

• придбати в користування приміщення, придатне для проживання;
• вселення членів сім’ї (кого саме, зазначається в документі);
• займатися професійною діяльністю, не порушуючи при цьому прав власника або сусідів (не можна, наприклад, займатися промисловим виробництвом і ризикувати благоустроєм приміщення);
• вимагати компенсації за усунення недоліків житла, не зазначених у договорі;
• компенсація виплачується безпосередньо або борг погашається шляхом відмови від унесення плати за оренду протягом якогось часу;
• обов’язок збереження приміщення в належному стані;
• проведення поточного ремонту.

Права та обов’язки наймодавця

Серед прав виділяють:

• збереження в належному стані приміщення;
• внесення своєчасної оплати;
• припинення договору з-за істотного порушення його умов.

Серед обов’язків:

• виплата компенсації за приховування недоліків, які могли вплинути на оцінку якості житла наймачем;
• проведення капітального ремонту (якщо прописано в тексті договору);
• проведення капітального ремонту, якщо інше не зазначено в угоді сторін.

Складання договору та його реєстрація

При оформленні угоди зазвичай беруть бланк договору оренди квартири між фізичними особами і вписують необхідні відомості. Він хороший тим, що вже зроблена основна робота:

• вже є структурований документ;
• виділено основні права і обов’язки сторін.

Укладачам потрібно взяти паспорти учасників, відомості з кадастрового паспорта. Угода складається у двох примірниках для кожної із сторін. Аркуші договору підшиваються, якщо текст не вміщується на одному аркуші.

В реєстраційні органи подаються:

• заява про проведення реєстрації;
• копія договору;
• копії паспортів;
• копії документів, що підтверджують право власності (свідоцтва).

Видається подавцю опис поданих документів.

Єдина процедура встановлена і для складного багатосторінкового, і для простого договору оренди квартири.

Висновок

Договір найму укладається між двома сторонами. Незважаючи на значну свободу оформлення, багато хто часто воліють використовувати зразок, розроблений в тому числі органами влади.

Істотним питанням для громадян є розмір плати і тривалість терміну (при цьому вони не є суттєвими з точки зору закону).