Купівля власного житла – один із найважливіших етапів у житті людини. До нього довго готуються, розглядають різні пропозиції в пошуках найкращого варіанту. І дуже часто майбутнім домовласникам трапляються рекламні оголошення з інформацією про те, що на квартири від забудовника ціни дешевше.

Так хто ж цей таємничий забудовник, якому ми повинні довірити гроші в надії на те, що отримаємо гарне житло? Спробуємо розібратися з цим питанням.

Хто такий забудовник

Забудовник – це індивідуальний підприємець (ІП) або юридична особа, у якого є у власності ділянку землі або ж він узятий в оренду, і на ньому можна проводити будівельні роботи. Однак дане поняття змінює правової забарвлення виходячи з того, в яких законодавчих документах воно прописано:

ФЗ-214 (федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві…»). Забудовник – це юридична особа, яка на особистому або взятому в оренду ділянці землі буде зводити житлова будівля або споруда іншого призначення (крім виробничих). Фінансове забезпечення робіт лягає на плечі учасників пайового будівництва, а підставою для будівництва є дозвіл на проведення відповідних робіт.

ФЗ-190 («ПРО кредитної кооперації») та Містобудівний кодекс. Забудовник – це фізична або юридична особа, яка робить капітальне фінансове вкладення для проведення на особистому або орендованій ділянці землі реконструкційних (відбудовчих), будівельних або ремонтних робіт.

ФЗ-39 («ПРО ринок цінних паперів»). Згідно даним федеральним законом, якщо забудовник не має власних засобів, він може використовувати інвестиційний капітал. У цьому випадку забудовник є також інвестором.

Звід правил 30-102-99. Тут обумовлено право забудовника виступати в якості забудовника індивідуального житла – будинків та споруд господарського призначення. Фінансове забезпечення – особисті кошти або залучений капітал від третіх осіб.

Функції

Щоб більш повно уявити собі, ким є забудовник, необхідно знати його основні функції. Сфера діяльності стосується безлічі питань:

Фінансовий аспект будівництва. Забудовник – це юридична або фізична особа, яка вкладає власні кошти або ж шукає інші способи фінансування. Часто виступає в ролі генерального інвестора і має право підписувати договір про дольову будівництві з іншими учасниками (інвесторами).

Інформування. Забудовник повинен повідомляти про хід робіт і терміни завдання всім зацікавленим особам (пайовикам).

Збір документації. Також він проводить інженерні вишукування і збирає всі необхідні документи, що дозволяють проведення будівельних, ремонтних чи відновлювальних робіт. При цьому вся проектна документація повинна бути затверджена у відповідних інстанціях і відповідати будівельним нормативам.

Залучення підрядників. Тобто тих, хто безпосередньо буде займатися об’єктом. Іноді забудовник і підрядник – це одна особа.

Закупівля матеріалів, устаткування і всього іншого, необхідного для будівництва.

Функція контролю. Забудовник стежить за ходом проведення робіт і в будь-який момент має право змінити підрядника у випадку порушень.

Гарантує своєчасну здачу об’єкта.

Забудовник стежить за тим, щоб всі умови договору були виконані.

Відповідальність

У ряді випадків забудовник несе адміністративну відповідальність:

• За несвоєчасну або недостовірну публікацію в ЗМІ про проектній декларації. Для фізичних осіб штраф від 5 до 15 тис. руб. Для юридичних осіб – від 200 до 400 тис. руб.
• За подачу рекламних оголошень без дозволу на будівництво – від 100 до 500 тис. руб.
• За залучення пайовиків (інвесторів) без дозволу на будівництво. Штраф – від 500 тис. руб. до 1 млн руб. Штраф накладається за кожного залученого пайовика.

Відмінність забудовника і девелопера

Девелопер, на відміну від забудовника, не є власником або орендарем ділянки землі. Це юридична особа, яка займається підприємницькою діяльністю з метою отримання прибутку за затвердження проектної документації, підготовку бізнес-плану, організацію реклами, вибір забудовника і т. д.

Квартири в новобудові від забудовника завжди пропонуються за «смачним» цінами. Але в такому придбанні є неабияка частка ризику. Розглянемо всі за і проти.

Плюси новобудов

Планування нового житла відрізняється підвищеною комфортністю. Тут можна знайти квартири з декількома ванними кімнатами, просторими кухнями і лоджіями, зручними нішами, величезних, у всю стіну, вікнами і багатьом іншим, що зробить проживанням максимально зручним. В старому фонді таке рідко можна зустріти, а перепланування не завжди можлива.

Все в квартирі нове – підлоги, лічильники, труби, сантехніка. Все дихає свіжістю і швидше за все, прослужить довго. Капітальний ремонт всього і відразу, як у вторинному житло, не потрібно. Великим плюсом буде також відсутність різної живності і привітні сусіди. Адже новобудови від забудовника найчастіше люди купують самостійно, за свої гроші, і різного роду асоціальні елементи відсіваються.

Мінуси

Квартири від забудовника – це завжди ризик. Від часу, коли людина платить гроші, до моменту отримання ним ключів проходить 1-2 роки, а іноді і більше. І за цей період можна сильно зіпсувати собі нерви, адже не всі забудовники відрізняються кришталевою чесністю. Згідно зі статистикою, на вторинному ринку житло купувати в 10 разів безпечніше, хоча тут теж є свої ризики, наприклад, що раптово з’явилися спадкоємці.

Обробка від забудовника також є великий лотереєю. Це може бути квартира з пристойним ремонтом або ж тихий жах, де доведеться переробляти та змінювати все – від сантехніки до вхідних дверей. А ще частіше продають просто голу бетонну коробку, в яку потрібно вкласти грошей не менше, ніж на капремонт у вторинному житло.

Новобудови часто незручно розташовані на околицях, біля виробничих будівель, далеко від транспортних вузлів, лікарень і навчальних закладів.

Планування при всій своїй підвищеної комфортності також викликають питання – люди раптом розуміють, що їм не потрібен другий санвузол або ліжко на другому ярусі, а комунальні платежі за все це простір доведеться платити справно.

Ціни від забудовника: що це значить

І тут є нюанси. Ціни на квартири від забудовника завжди нижче, ніж на вторинне житло. Однак якщо перейти до реальних цифр, то виходить, що людині за новобудову доведеться заплатити більше. Вся справа в різниці квадратних метрів.

Наприклад, двокімнатна квартира в новобудові – 60 кв. м. Вартість кожного квадратного метра – 80 тис. руб. Разом отримуємо 4,8 млн руб. За цю вартість найчастіше пропонується бетонна коробка, причому жити в ній можна буде тільки через кілька років, а значить, до витраченої суми потрібно додати пасивний витрати на оренду житла плюс вартість ремонту.

На вторинці стандартна двійка – 44 кв. м. Ціна за метр – 100 тис. руб. В результаті платимо 4,4 млн руб. і отримуємо житло в районі з розвиненою інфраструктурою. До того ж у нього можна в’їхати відразу після покупки.

Ось так і виходить, що квартира в новобудові від забудовника часто обходиться дорожче, ніж вторинне житло.

Тим не менше це не заважає людям продовжувати купувати квадратні метри в споруджуваних будинках. Адже часто плюси такого житла істотно перевищують недоліки, і навіть деякий ризик при покупці.

Як вибрати забудовника

Для того, що придбати квартиру від забудовника, необхідно уважно вивчити ринок. Не можна відразу погоджуватися на дуже вигідні пропозиції – це може говорити про те, що це діють шахраї. Для того щоб свисти ризик до мінімуму при виборі забудовника необхідно:

Перевірити дату реєстрації юрособи або ІП і термін їх роботи. Для цього потрібно зайти на відповідну сторінку на сайті податкової служби.

Перевірити наявність свідоцтва на право оренди або володіння ділянкою землі.

Перевірити, чи є у забудовника дозвіл на будівництво.

Звернути увагу, чи є у нього розрахунковий рахунок у банку. Також потрібно перевірити час відкриття цього рахунку. Дуже «молоді» реквізити повинні насторожувати.

При покупці новобудови у забудовника необхідно дізнатися, чи є у нього на балансі якісь фонди або активи – приміщення, транспорт, інші ділянки і т. д.

Звернути увагу на наявність власного сайту, і на те, коли він був створений.

Перевірити, як довго працює забудовник і які об’єкти вже були здана. Особливо загострити увагу на незавершених договори, якщо вони є.

Поцікавитися, чи є у забудовника заборгованість перед банками або третіми особами.

Якщо забудовника представляє довірена особа, необхідно перевірити наявність та юридичну «чистоту» довіреності.