Договір продажу нерухомості – одна з найбільш поширених операцій. Її цілком обґрунтовано називають однією з найбільш відповідальних. І ставитися до умов даного документа як до формальності не варто. Легковажність може дорого обійтися.

Нормативне регламентування

У ЦК норми про продаж нерухомості виокремлено в параграфі 7, глава 30. На них поширюється дія загальних положень про даному договорі.

Другим нормативним актом є закон про реєстрацію прав на нерухомість. Його норми уточнюють багато вимог ЦК до умов угоди і служать джерелом відомостей про правильному формулюванні ряду умов договору. Наприклад, як описати об’єкт нерухомості у договорі купівлі-продажу.

Деякі нюанси роз’яснюються в судовій практиці (в оглядах і постановах Пленумів ЗС РФ).

Предмет угоди

Нерухомістю вважаються об’єкти, тісно прив’язані до земної поверхні. Спроба перемістити в бік призведе до руйнування і втрати цінності. Приклад того будинки, гаражі, інші капітальні будови. Земельні ділянки належать до окремої категорії об’єктів нерухомості. В текст договору вписуються кадастровий номер та адреса об’єкта, вказівка площі приміщень, їх літерне позначення в технічній документації.

Будинок або інший об’єкт, розміщений на землі, та сама ділянка є різними речами, однак не можна забувати про єдність долі ділянки та розташованого на ньому об’єкта. Укладається єдиний договір продажу нерухомості, просто в ньому окремо описуються і ділянка та будинок. Їх одночасне відчуження різним особам фактично забороняється.

Закон зобов’язує вписати в текст договору осіб, які мають право на проживання у житловому приміщенні після його відчуження продавцем.

Форма угоди

Проста письмова форма – це виклад тексту угоди на папері з підписами сторін. Для переходу права власності на об’єкт проводиться реєстрація, після чого угода вважається завершеною.

Нотаріальна форма передбачає укладення угоди за участю нотаріуса. В даному випадку текст документа становить нотаріус. На спеціальному захищеному бланку. Крім підписів сторін ставляться підпис і печатка нотаріуса.

Реєстрація договору продажу нерухомості, укладеного з допомогою нотаріуса, проводиться без додаткової перевірки на відповідність закону органами Росреестра.

Обов’язково завіряються нотаріусом угоди за участю неповнолітніх та з майном, розділеним на частки. Операції з об’єктами спільної власності у нотаріуса завіряти необов’язково.

Обов’язки сторін

Продавець має наступний перелік обов’язків:

• передача об’єкта нерухомості;
• об’єкт повинен бути належної якості (придатна для проживання);
• попередження про права третіх осіб на об’єкт.

Покупець зобов’язаний:

• оплатити передачу майна.

Права сторін

Серед прав продавця:

• вимога оплати, передбаченої договором;
• вимога повернення майна при відмові або ухиленні від оплати.

Серед прав покупця:

• вимога усунення недоліків або зниження розміру ціни або відшкодування витрат на їх усунення;
• вимога відшкодування збитків, якщо права на об’єкт були втрачені з-за дій продавця.

На покупця можуть покладатись й інші обов’язки, зокрема, страхування об’єкта у випадку з іпотечними угодами.

Що собою являє

На що звертати увагу, добираючи зразок договору продажу нерухомості?

Всі вони побудовані за єдиною схемою:

• преамбула (вказівка на ПІБ покупця і продавця, їх паспортні дані, місце реєстрації проживання або фактичного проживання);
• суть договору купівля – продаж нерухомості;
• предмет угоди – будинок із земельною ділянкою, їх адреса, кадастровий номер, нумерація приміщень;
• перерахування прав і обов’язків учасників угоди;
• ціна об’єкта – вказується в цифрах і прописом, щоб виключити помилку;
• відповідальність сторін (частіше застосовується посилання на законодавство);
• реквізити сторін (повне зазначення ПІБ, паспортних даних, якщо вони не зазначені в преамбулі);
• реквізити сторін, їх підписи.

Обсяги текстів розрізняються в залежності від уподобань їх авторів. Відсутність деяких положень закону в тексті договору не скасовує їх дії.

Якщо порушуються вимоги закону

Існує два наслідки порушення норм законодавства при укладанні угод:

• вважається неукладеним і не несе за собою жодних наслідків;
• вважається недійсною автоматично або за рішенням суду, і сторони повертаються в початкове положення (покупцеві повертають гроші, а продавцю – нерухомість).

Недоліки угоди продажу нерухомості стосуються процедури її укладення та форми (наприклад, договір підписаний без участі нотаріуса або згоди органів опіки та піклування, якщо зачіпаються інтереси дітей), так і змісту.

Помилки в змісті пов’язані з умовами, які явно суперечать закону або ставлять одну зі сторін у нерівне становище. Наприклад, квартира продана за заниженою ціною під впливом складнощів з психічним здоров’ям господаря.

Скасування договору купівлі-продажу нерухомості допускається з багатьох причин, всіх не перелічити. У разі прийняття рішення суду угода вважається недійсним з моменту його укладення.

Інші підстави для припинення

Звернення до суду дозволено і з приводу невиконання обов’язків. Друга сторона виявляється в такому положенні, що угода стає для неї не має сенсу.

Наприклад, об’єкт виявився зовсім іншої якості, ніж передбачалося спочатку, а продавець приховав це. Якщо ні усунення недоліків, ні компенсаційні виплати не цікавлять покупця, він має право вимагати розірвання договору продажу нерухомості.

Якщо суддя погодиться з вимогами позивача, то договір припиняється з моменту вступу рішення в законну силу.

Розірвання як спосіб захисту застосовується у відношенні формально коректно сформульованих і укладених договорів, але не виконуються або недобросовісно виконуваних.

Планування на майбутнє

По ряду причин укладання договору може бути неможливим, наприклад, не завершено або будівництво, або оформлення об’єкта. Причини можуть бути різні. Для подібних випадків укладається договір на попередній продаж нерухомості.

У чому його сенс? Сторони домовляються про майбутню угоду, її основних умов. Якщо в документі не передбачений строк, протягом якого підписується основна угода, домовленості діють рік.

Форма попередньої угоди повинна бути такою ж, як і майбутньої угоди. Якщо планується вчинення нотаріальної угоди, то і за висновком попереднього договору звертаються також до нотаріальної контори.

Якщо одна із сторін відмовляється укласти основний договір, то другий учасник угоди має право звернутися з позовом до суду протягом 6 місяців. З моменту вступу в силу рішення суду угода вважається укладеною на раніше обговорених умовах.

Якщо між сторонами не досягнуто згоди з приводу умов основного договору, спір вирішується у суді. Умови також встановлюються судовим актом.